35年ローンの恐ろしさとは？住宅ローンについて詳しく解説

住宅ローンを契約する際に、返済期間をどのくらいの長さにするか迷う人は多いでしょう。

住宅ローンの返済期間は、毎月の返済額や総返済額などに関わる重要な要素です。

35年ローンは住宅ローンの中でも、返済期間が長期の部類に入ります。

定年退職後も住宅ローンの返済が続くことや、急病・死亡により返済が困難になるリスクがあることから、35年ローンは恐ろしいと考える人も少なくありません。

35年ローンが恐れられる4つの理由

35年ローンが恐ろしいと思われている理由は、主に以下の4点が挙げられます。

しかし、実際には事前の対策によりリスクを減らせるケースもあるため、必ずしも全ての人にとって恐ろしいものとは限りません。

35年ローン=35年間借金するのと同じ

住宅ローンは金融機関から借入を行うため、カードローンやフリーローンなどの一般的な借金と似ています。

借金の返済が35年も続くと考えると、35年ローンを恐ろしく感じる人も多いでしょう。

しかし、住宅ローンと一般的な借金は性質が異なります。

住宅ローンは、少ない元手で不動産を購入するための手法です。

もちろん毎月の返済は必要ですが、賃貸で暮らす場合も家賃が発生することから、住宅ローンの返済は借金でなく住居費という捉え方もできます。

また、不動産の購入には保険や投資としての側面もあるため、住宅ローンは前向きな印象のある借入です。

一方、カードローンやフリーローンなどの一般的な借金は、生活費の補填や身の丈に合わない出費などの後ろ向きな用途でも利用されます。

もちろん留学や資格取得など前向きな用途で利用する人もいますが、一般的な借金=後ろ向きな印象で捉える人は少なくありません。

同じ家で35年も生活するとは限らない

上記のように考えていても、35年ローンが残っていると簡単に転居できないと考えている人は多いのではないでしょうか。

しかし、そもそも35年ローンを組んだからといって、35年間住み続ける必要はありません。

35年ローンを組んでいても残債を完済できるのであれば、35年以内に売却して新居への住み替えが可能です。

35年ローンの返済中に売却する場合は残債の一括返済が必須ですが、手元にまとまった資金がなくても、以下の方法で住宅ローンを完済できます。

35年ローンの返済中に住み替えをしたい場合は、上記の方法から検討してみましょう。

ただし、住宅の価値は築年数や立地などさまざまな条件から算出するため、住宅ローンの残債以上の価格で売却できるとは限りません。

そのため、住み替えを前提に住宅を購入する場合は、貯蓄や資産運用などで手元資金を多めに残してください。

返済中に急病や死亡で返済が困難になるリスクがある

住宅ローンの返済中は急病で収入が減ったり、死亡により収入がなくなったりするリスクがあります。

収入が減少すると住宅ローンの負担が重くなり、返済が滞る可能性が高いです。

健康リスクは年齢を重ねるにつれて上昇するため、返済期間が長い35年ローンでは、返済が困難になるリスクが高いと考える人も少なくありません。

しかし、実際は急病や死亡により返済が困難になると、団体信用生命保険（以下、団信）の保障が受けられます。

団信とは住宅ローンの返済中に契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残債がゼロになる保険です。

保障は死亡保障が基本で、商品によってはがんなどの特定の病気も保障されます。

ただし、住宅金融支援機構の「フラット35」のように、一部の住宅ローンでは団信への加入義務がありません。

団信に加入していない場合は、急病時や死亡時も住宅ローンの残債がそのまま残るため、返済が困難になり自宅を手放すことになる可能性があります。

そのため、健康状態に問題があり団信に加入できないなどの特別な事情がない限り、団信には加入してください。

定年退職後も住宅ローンの返済が続き老後破綻する可能性がある

35年ローンは返済期間が35年あるため、定年退職後も住宅ローンの返済が続く可能性が高いです。

定年退職後は年金生活となって収入が減るため、現役時よりも住宅ローンの返済が重くなります。

そのため、住宅ローンが老後の生活費を圧迫し、老後破綻を迎えるリスクがあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に借入をして、契約者の死亡後に自宅を売却して返済する手法です。

リバースモーゲージを利用することで、契約者が死亡するまで自宅に住み続けられます。

定年退職後も住宅ローンの返済が続く場合は、あらかじめこのような対策を考えて、老後破綻のリスクを回避しましょう。

35年ローンで住宅ローンを借りて損をする人の特徴

以下に当てはまる人は、35年ローンを組むと損をする可能性が高いです。

毎月の返済額が少なくなるからと安易に35年ローンを契約すると、生活が困窮したり返済が困難になったりするリスクがあります。

そのため、35年ローンを検討する場合は、家計状況やライフプランなどから冷静に判断しましょう。

総返済額を抑えたい人

住宅ローンの総返済額を抑えたい人は、35年ローンを組むと損をする可能性が高いです。

住宅ローンの返済額には、元金と利息が含まれています。

返済期間が長いとその分利息を支払う期間が長くなるため、総返済額が増えてしまいます。

35年ローンで少しでも総返済額を抑えたい場合は、返済方法を元金均等返済にする手段があります。

元金均等返済とは、毎月の返済額のうち元金が一定になる返済方法です。

返済当初の返済額は大きいものの、返済が進むにつれて毎月の返済額が少なくなります。

元金均等返済はもう一つの返済方法である元利均等返済よりも、総返済額が抑えられるメリットがあります。

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方法です。

返済額が一定のため返済計画は立てやすいものの、元金均等返済と比べると総返済額は大きくなります。

元金均等返済と元利均等返済の総返済額の違いを、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション結果は以下の通りです。

	元金均等返済	元利均等返済
1回目の返済額	10.4万円	8.9万円
最後の返済額	7.3万円	8.9万円
総利息額	685万円	736万円
総返済額	3,685万円	3,736万円

シミュレーションの結果、元金均等返済の総返済額の方が51万円少なくなりました。

1回目の返済額こそ10.4万円と負担が大きいですが、返済を進めるにつれて返済額は減り、最終的には7.3万円になります。

35年ローンで少しでも総返済額を減らしたい場合は、元金均等返済の利用を検討してください。

住宅ローン契約時の年齢が高い人

住宅ローンの契約時の年齢が高い人は、35年ローンを組むと定年退職後も住宅ローンの返済が続く可能性が高いです。

厚生労働省「平成29年度就労条件総合調査」によると、79.3%の企業が60歳を定年としています。

例えば、40歳で35年ローンを契約した場合、返済が終わる時の年齢は75歳です。

定年退職後の住宅ローンの返済は年金や老後資金から支出するため、住宅ローンが老後の生活を圧迫する可能性が高いです。

そのため、住宅ローン契約時の年齢が高い人に35年ローンはおすすめできません。

完済時の年齢から逆算すると、35年ローンを組む年齢は30歳前後が理想的です。

35年ローンで住宅ローンを借りて得をする人の特徴

35年ローンは、必ずしも全ての人が損をするとは限りません。

以下に当てはまる人には、35年ローンがおすすめです。

このように、35年ローンは毎月の返済額が抑えられたり、高額な借入でも審査に通りやすくなったりするメリットがあります。

毎月の返済額を少なくしたい人

住宅ローンの毎月の返済額は、返済期間が長くなるほど安くなります。

そのため、毎月の返済額の負担を抑えたい人には、35年ローンがおすすめです。

日々の生活を送る上では、住宅ローン以外にもさまざまな費用が発生します。

住宅を購入する人は、結婚していたり子供がいたりする人が多いでしょう。

二人以上世帯の場合、食費や被服・履物代などの費用の負担が一人暮らしよりも大きくなります。

返済期間を35年にすると毎月の返済額が減るため、家計に余裕が生まれます。

家計に余裕を持って無理のない返済をしたい場合は、35年ローンの利用を検討してください。

借入可能額を大きくしたい人

返済期間を35年に設定すると、大きな金額の借入ができる可能性があります。

地域によって差はありますが、住宅ローンの借入額は年収の7〜10倍程度が目安です。

しかし、年収に対して年間の返済額があまりに多いと、負担が重すぎて返済が困難になるリスクがあるため、住宅ローンの審査に落ちる可能性が高まります。

反対に返済期間が長くなると返済額の負担が軽くなるため、大きな金額でも借入ができる可能性が高いです。

借入可能額が増えると購入できる物件の選択肢も広がるため、年収に対してグレードが高めの物件を購入したい人は35年ローンを検討してみましょう。

計画的に返済を進めたい人

35年ローンを全期間固定金利で利用すると、35年間にわたって毎月固定された金額で返済が進められます。

全期間固定金利とは、借入時から完済時まで金利が固定される金利タイプです。

35年間返済額が変わらないため、長期にわたる返済計画が容易となります。

金利は世界情勢や政策に影響されるため、長期的な金利の変動の予測は困難です。

そのため、変動金利や固定金利期間選択型は、長期の返済計画を立てたい人には向いていません。

計画的に返済を進めたい人は、35年ローンの全期間固定金利を利用しましょう。

35年ローンは総返済額が増えるが毎月の返済額は減る

返済期間が異なると、住宅ローンの毎月の返済額や総返済額が変動します。

そこで本章では、住宅ローンの返済期間別の返済額を以下の条件でシミュレーションしました。

上記の条件で返済期間15年、25年、35年でそれぞれシミュレーションした結果は以下の通りです。

	15年ローン	25年ローン	35年ローン
毎月の返済額	18.4万円	11.8万円	8.9万円
総利息額	304万円	516万円	736万円
総返済額	3,304万円	3,516万円	3,736万円

シミュレーションの結果、最も総返済額が大きいのは35年ローンとなりました。

15年ローンと35年ローンでは、総返済額に400万円以上もの差があります。

35年ローンの総返済額が大きい理由は、返済期間が長くなるほど利息の支払い期間が長くなるからです。

そのため、総返済額を抑えたい場合は返済期間を短く設定してください。

ただし、返済期間が短いとその分毎月の返済額の負担が重くなります。

15年ローンと35年ローンを比較すると、毎月の返済額に10万円近くの差があります。

総返済額を抑えるために無理に返済期間を短く設定すると、家計への負担が重くなり返済が困難になる可能性が高いです。

返済期間を決める際は専門家に相談の上、借入額や家計状況、ライフプランなどから慎重に判断しましょう。

35年ローンのリスクを減らす5つの方法

35年ローンは返済期間が長いため、総返済額の増加や老後破綻などのリスクがあります。

35年ローンのリスクを少しでも減らすためには、以下の5つのポイントを押さえてください。

可能な限り対策を行い、安全に35年ローンを利用しましょう。

長期的に安定して返済が続けられるか考慮する

35年ローンを契約する際は、長期的に安定して返済できるかを考慮してください。

住宅ローンの返済中は、さまざまな要因で収入が減少する可能性があります。

収入が減ったり不安定になったりすると、住宅ローンの返済が困難になる可能性が高いです。

特に35年ローンは定年退職後も返済が続く可能性が高いため、年金や老後資金から返済することになります。

「人生100年時代」と言われる昨今、個人による老後資金の形成は重要な課題です。

しかし、老後も住宅ローンの返済が続くと、老後資金が不足する可能性があります。

安定した老後生活を送るためにも、住宅ローンは定年退職前の完済が理想的です。

退職金で完済する手段もありますが、老後資金が減ってしまうためおすすめできません。

返済負担率を25〜30%以内にする

35年間にわたり無理なく住宅ローンの返済を続けるためにも、返済負担率は25〜30%以内に抑えましょう。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。

この返済負担率には、住宅ローンだけでなく自動車ローンやカードローンなどの返済額も含みます。

無理のない返済負担率は年収の25〜30%以内とされており、35%以上になると住宅ローンの審査に落ちる可能性が高くなります。

なお、住宅金融支援機構の2022年のデータによると、住宅ローン利用者の返済負担率トップ3は以下の通りです。

	変動金利	固定金利期間選択型	全期間固定金利
1位	15%超20%以内（27.3%）	15%超20%以内（24.7%）	15%超20%以内（23.3%）
2位	20%超25%以内（22.3%）	10%超15%以内（23.2%）	20%超25%以内（22.6%）
3位	10%超15%以内（19.8%）	10%超15%以内（16.2%）	10%超15%以内（21.8%）

いずれの金利タイプでも、返済負担率15%超20%以内が最も多い結果となりました。

このように住宅ローンを契約する際は、多くの人が家計への負担が少ない返済額に設定しています。

住宅ローン契約前のシミュレーションには繰上げ返済を含めない

住宅ローンのシミュレーションをする場合は、繰上げ返済を含めずに算出しましょう。

35年ローンの返済には、必ずしも35年間かかるわけではありません。

繰上げ返済を活用すると、当初の予定よりも早く返済が終わります。

繰上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済する方法です。

繰上げ分は全て元本の返済に充てられるため、利息の負担が減り総返済額が減らせます。

繰上げ返済はあくまで余裕資金で行うため、シミュレーションに含めると不確定要素が強くなります。

そのため、健康状態や家計状況などにより予定通り繰上げ返済ができないと、シミュレーションよりも返済の負担が重くなる可能性が高いです。

住宅購入時は購入価格の20%を目安に頭金を入れる

35年ローンを安定して返済し続けるためには、住宅購入時に頭金を入れましょう。

頭金とは住宅購入時にかかる費用のうち、住宅ローンを除いた自己資金の分です。

頭金を入れると借入額が減るため、毎月の返済額が少なくなります。

そのため、年収が低くても自己資金が十分にある人は、頭金を入れることで無理なく返済が続けられる可能性があります。

国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅タイプ別の自己資金の割合は以下の通りです。

注文住宅	23.5%
注文住宅（建替）	55.4%
分譲戸建住宅	20.9%
分譲マンション	39.1%
中古戸建住宅	44.0%
中古マンション	41.3%

データ上は住宅タイプによって割合にばらつきがありますが、一般的に住宅購入における頭金の割合は20%前後とされています。

35年ローンの返済で家計が苦しくなるリスクを減らすためにも、住宅購入時は可能な限り頭金を入れてください。

急な病気や死亡そしてライフイベントに備えて貯蓄も続ける

35年ローンの返済中は急な病気や死亡により、収入が減るリスクがあります。

また、返済期間中にはさまざまなライフイベントも予想されます。

このようなライフイベントでは、まとまった資金が必要です。

住宅ローンの返済で手一杯で貯蓄をする余裕がないと、このような大きな支出に対して対応できません。

貯蓄が十分にない状態で収入が減ったりまとまった支出が発生したりすると、住宅ローンの返済が困難になる可能性が高いです。

適切な返済期間は専門家に相談する

住宅ローンの返済中は、急病・死亡による収入の減少など、さまざまなリスクがあります。

特に35年ローンは定年退職後も返済が続き、老後の生活が困窮する恐れがあります。

そのため、毎月の返済額が少なくなるからといって、安易に35年ローンを組むのは危険です。

しかし、事前に適切な対策をしておくことで、このようなリスクは減らせる可能性があります。

もちろん全ての人に35年ローンが向いているわけではないため、家計状況やライフプランなどに合った返済期間の選択が重要です。

住宅ローンの契約には専門的な知識も必要になるため、契約前に以下のような専門家に相談しましょう。

上記のような専門家に相談すると、適切な借入額や返済期間などがわかります。

毎月の返済額が家計を圧迫し、返済が困難になるのを防ぐためにも、返済期間は慎重に検討してください。

参考サイト

厚生労働省「平成29年度就労条件総合調査」

住宅金融支援機構「住宅ローンの利用者調査（2022年4月調査）」

国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報告書」